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收益法、成本贴近法评估农用地使用权的案例

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（图片开首汇聚）

评估对象基本情况

估价对象位于某省某市的某农场，地皮用途为农用地，地皮面积为2666720平方米（折合4000.06亩）。

至估价基准日，估价对象近况诈欺以菜地为主，具体为：蔬菜培植面积2470亩、生果培植面积158亩、鱼塘面积1081.48亩，其他农用地290.58亩，估价对象大地上有少许棚房构筑物，共11.5亩。

估价筹谋为细目国有农用地使用权典质贷款额度提供价钱参考依据。农用地基本成立情状为通谈路、通电力，具备灌溉及排水条目，地皮平整度知足培植、繁衍业要求。估价对象地皮整个权属于国度整个，地皮使用权东谈主为某农场，地皮使用权类型为划拨。

估价基准日估价对象设定有承包筹谋权、租出权，但无典质权。

评估进程

1．收益法

  (1)年总收益测算

年总收益是指待估农用地按法定用途，合理有用诈欺地皮所取得的握续而清静的客不雅泛泛年收益。待估农用地为平直坐蓐筹谋花式，其年总收益可把柄农产物年收入求得。待估农用地近况诈欺花式为蔬菜地、园地、鱼塘相配他农用地等。按待估农用地诈欺类型，进行立时抽样和现场探听，并填写《农用地参加—产出效益探听表》。对现场采集的多份《农用地参加—产出效益探听表》分析汇总，得出蔬菜地、园地、鱼塘三类农用地的市集客不雅年收益（见表1）。

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(2)年总用度测算

年总用度是指待估农用地的使用者在进行坐蓐筹谋行为中所支付的年平均客不雅总用度。待估农用地为平直坐蓐筹谋花式，其年总用度即是农用地调遣费和坐蓐农副产物的用度之和。农用地调遣费一般指农用地基本配套设施的年平均维修用度；坐蓐筹谋农副产物的用度一般包括坐蓐农副产物进程中所支付的平直及障碍用度，包括种苗费（或种子费、鱼苗费）、肥料费（或饲料费）、东谈主工费、机工费、农药费、材料费、水电费、农舍费、耕具费以及筹谋的税款、利息等。对于参加所造成的固定钞票，按其使用年限摊销用度。

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◆①圆寂参加

包括种苗、基肥追肥（农家肥、绿肥、化肥）、植物滋长剂、农药、用水、用电、塑膜、机械功课、小耕具购置、固定钞票折旧等用度。各类圆寂参加=消耗量X用度单价。

◆②劳能源参加   

劳能源参加=用工量X日工资额。

◆③管制费参加

略。

 ◆ ④ 销售税费    

销售税费包括销售税金及附加与销售用度。把柄我国《对于农民专科互助社筹谋税收战略的章程》（财税[2008]81号）等文献，并聚拢估价对象所处区域农产物销售情况，销售税费按年平均销售收入的0.5%计取。

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◆⑤年纯收益相配增长率

待估农用地年纯收益为年总收益与年总用度之差。把柄某市农业经济发展水平及2012年农业经济增长数据，细目年纯收益增长率为1 .5%。

◆⑥本钱化率

农业投资风险主要有两方面风险，一方面当然灾害风险，另一方面是市集风险。风险整个一般在1-2%左右，筹商到农业投资风险身分以及银行一年期进款利琍率，细目本次评估本钱化率为4.5%。

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◆⑦收益年期

收益年期按地皮使用年期50年计。

◆⑧地皮价钱

P=[A÷(Y-G)]X{1-[(1+G)÷(1+Y)]n}

其中：

P-地皮价钱；A-第一年纯收益；Y-本钱化率；G-年纯收益增长率；n-收益期限。

2．成本贴近法

成本贴近法以取得和拓荒地皮所挥霍的各项客不雅用度之和为主要依据，再加上一定利润、利息、应交纳的税金和农用地升值收益来推算农用地价钱的行为。农用地取得费是指用地单元为取得农用地而发生眭的各项客不雅用度。估价对象为国有农用地，可通过征采集体农用地花式得回。

(1)征地费

征地费包括地皮赔偿费、安置提拔费、地上附着物和青苗赔偿费。

◆①地皮赔偿费及安置赔偿费

《某省征地调治年产值标准和区片详细地价的见知》（某政发[2009]46号）章程：征收菜地、园地、林地、未诈欺地等其他地皮，各地可把柄骨子情况细目征地赔偿标准修正整个，菜地、果园、茶园、精养鱼塘等一般要高于1.0，林地一般为0.7，未诈欺地一般为0.3。待估4000.06亩农用地中菜地、园地及鱼塘占到待估宗地总面积的93%，其他农用地占7%，故本次评估待估农用地征地赔偿标准修正整个细目为1.1。待估农用地场所区域地皮征地赔偿标准为3.7440万元/亩，即56.2元/平方米。

因此，待估农用地的地皮赔偿费及安置提拔费为：3/440 x1.1÷666.67=61.78元/平方米。

▲表8

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◆②青苗赔偿费

把柄《对于印发征用地皮中青、鱼苗及地上附着物和其它筹谋设施赔偿标准的见知》（某价房[2005]11号），聚拢待估农用地骨子情况，细目待估农用地的青苗赔偿费为3000元/亩，即4.5元/平方米。

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◆③地上物赔偿费

通过对待估农用地所区域农用地征收地上物赔偿情况的探听，聚拢委估对象骨子情况，细目地上物的赔偿费为50元/平方米。

征地费=地皮赔偿费及安置赔偿费+青苗赔偿费+地上物赔偿费=61.78+4.5+50=116.28元/平方米

(2)干系税费

征地干系税费一般应包括耕地占用税、耕地开荒费、征地管制费和不行预感费等。筹商到估价对象具体情况，即征收后农用地用途不变，本次评估不筹商耕地占用税、耕地开荒费。

◆①征地管制费

把柄《对于镌汰部分住房成立行政治业性收费标准的见知》（某价房服[2002]47号），聚拢委估对象骨子情况，征地管制费按征地费总数的1.1%征收，细目征地管制费为1.28元/平方米。

◆②不行预感费

把柄《某省物价局、省财政厅对于地皮统征包干收取不行预感费的见知》（某资房地字[1996]403号），不行预感费按征地用度总数的2-4%收取，聚拢委估对象骨子情况，本次按征地费的3%计取，细目不行预感费为3.49元/平方米。

◆③职业性收费

指征地进程中需要支付的筹画、探听、确权、评估、勘探伤绘以及调解等各项职业性收费。聚拢委估对象骨子情况，本次按征地费的5%计取，细目职业性收费为5.81元/平方米。

(3)农用地拓荒费

农用地拓荒费是地皮达到一定的农业诈欺条目而进行的多样参加的客不雅用度。如田间谈路、田间驻扎林、引水闸等，包括地皮平整费、农田水利工程费（土方、砌体、混凝土及管谈装配、喷滴灌溉等）、田间谈路工程（谈路工程、土方、砌体、混凝土及管谈装配）、农田调遣与生态环境保握费等。评估探听了委估对象中一个分场和两个坐蓐队（五七分厂、下庙队和张湾队）地皮拓荒用度的骨子参加情况，其用度参加包括修公路、建机站、筑鱼池、架电线及疏渠谈等，具体情况见下表。委估对象中一个分场和两个坐蓐队（五七分厂、下庙队和张湾队）地皮拓荒用度骨子参加情况如表10。

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聚拢上表骨子用度参加，并参考地区2008年《某省建筑装配工程用度定额》、《某省建筑工程消耗量定额及调治基价表》、《某省装配工程消耗量定额及单元估价表》等干系文献，并筹商到现在劳能源成本和材料价钱水平，详细细目待估农用地拓荒费为5元/平方米。

(4)投资利息

探听该区域地皮整理和地皮复垦情况，聚拢估价对象地块大小及拓荒难度，细目待估农用地拓荒周期为2年，资金利息率取估价期日中国东谈主民银行1-3年期贷款利率6.15%，设定农用地取得费为一次性参加，农用地拓荒费为在拓荒期内均匀参加。

利息=126.86 x [(1+6.15 %)2-1] + 5 x [(1+6.15%)2/2-1] =16.39元/平方米

(5)投资利润

投资利润是对农用地进行拓荒投资的酬报，是用地取得费和拓荒费在合理的投资利润率下应得的经济酬劳。通过探听，近两年某市农业地拓荒投资利润率水平在10%左右，本次评估待估农用地拓荒投资利润率取10%。

投资利润= (126.86+5)x 10%=13.19元/平方米

(6)地皮升值收益

待估农用地地皮升值收益按地皮取得费及筹谋税费、地皮拓荒费、投资利息、投资利润四项之和的10%计取。

地皮升值收益= (126.86+5+16.39+13.19) X10% =16.14元/平方米）

(7)地皮价钱

待估农用地价钱=地皮取得费+筹谋税费+地皮拓荒费+投资利息+投资利润+地皮升值收益=177.58(元/平方米)

(8)价钱修正和细目

◆①区位修正

估价对象位于某市某区，属于省会城市郊区农用地，所处位置对农用地筹谋有较好影响，咱们细目估价对象区位修正整个为1.1。

◆②地皮使用年期修正

把柄《农用地估价规程》(GB/T28406-2012)等，细目地皮归附率为4.5%。

年期修正整个公式为：K=1-1/ (1+r)n；

式中：

K-年期修正整个；r-地皮归附率；n-地皮使用权年期。

年期修正整个=1-1/(1+4.5%)50=0.8893

 (9)地皮价钱

大地单价=地皮价钱X区位修正整个X年期修正整个= 177.58 x 1.1 x 0.8893 =173.72（元/平方米）

3. 地价的细目

分析收益归附法和成本贴近法两种行为测算效力并聚拢估价东谈主员训戒，对两种行为赋予不同权重80%、20%，继承加权平均法求出最终农地价钱。待估农用地加权平均大地单价为249.5元/平方米。

4．地皮出让金的扣除

上述农用地价钱为估价对象地皮使用年期设定为50年期出让国有农用地使用权价钱。

估价对象为划拨国有农用地，其典质价值即是50年期出让国有农用地使用权价钱减去补办出让手续所交纳用度之余额。把柄某省某国营农场提供的《地皮两田制承包公约书》与《鱼池租出承包公约书》等云尔，某农场蔬菜地和园地地皮承包费一般按800元/亩收取，鱼池租出承包费一般按600元/亩收取，其他农用地一般按500元/亩收取。分析某农场收取的地皮承包费性质，可视为国有农用地使用权东谈主因使用国有农用地须向国度交纳的地皮收益。因此，将待估农用地平均年承包费按50年期进行折现，其折现价值可当作待估农用地补办出让手续需交纳的地皮出让金。

补办出让手续应交纳用度=地皮出让金X（1+契税）=平均年承包费x[1-1/ (1+r) n]/rx (1+契税)=1.09 x 19.762 x (1+3%)=22.19(元/平方米)

农用地典质单价=249.50-22.19=227（元/平方米）

农用地典质总价=地皮典质单价X地皮面积=227 x 2666720=60535(万元)

法例语

农用地地皮流转、征收、征用、融资典质触及的利益关系犬牙交错，问题的贬责离不开地皮轨制的改革和完善，制约农用地金融的一系列战略问题亟待贬责，农用地估价当作农用地金融中的一个工夫，在业务量需求增加的趋势下例必会成为估价行业今后频繁濒临的一个新课题，本文从农用地估价实务应详确的几个方面进行探讨，使农用地估价业务学问愈加光显明确，为农用地估价作念些有利的探讨。